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房产:狼,真的要来了???

  • 时间:2018-08-14 22:27 编辑:如东房产网 来源: 阅读:2675
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摘要:房产:狼,真的要来了。A其实,7月底的中央政治局会议对楼市的定调就是中国楼市疯狂结尾的钟声。如今,时隔一周,紧跟着的地方座谈会更让这「73字真言」在质疑声中落了地,真正地步入实施化阶段,拉开了中国楼市深水化调控的序幕。这次会

房产:狼,真的要来了。



A


其实,7月底的中央政治局会议对楼市的定调就是中国楼市疯狂结尾的钟声。


如今,时隔一周,紧跟着的地方座谈会更让这「73字真言」在质疑声中落了地,真正地步入实施化阶段,拉开了中国楼市深水化调控的序幕。


这次会议内容很重要,官媒共发布了两段话:


一、加快制定住房发展规划


各地要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动,严厉打击违法违规开发企业、中介机构,维护人民群众合法权益。


二、对楼市调控不力的城市坚决问责


各地切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。


我们先从第二段开始解读。因为我认为第二段其实是第一段的背景,显得更为重要。


首先这次会议是在沈阳开的。而沈阳是个什么样的城市呢?


它的监管能力在全中国是公认的“名列前茅”。


如果沈阳有成都、西安、武汉这样的经济基础和人口条件,我相信沈阳绝对会成为全中国楼市乱象最严重的地方。


所以先从弱监管的地方开始「坚决问责」,也证明了中央此次实施的决心。


问责制在我们这个体制性国家是异常见效的。


自古以来,八府巡按到地方督办,这是涉及到乌纱帽的事情,纵使有千万种理由和借口都不能推脱了。



而评价考核机制也给你做好了,给你设置了涨停板,警戒线。直接和地方官员的政绩挂钩。


因此我认为,未来城市「限价政策」会一直存在,地方新房均价生死不过警戒线将成为常态。


而在这段话里还有一句重要的话是,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。


稳地价被提到了房价之前,说明高层真正承认了高房价的主要原因是地价高,而不是全甩锅给了开发商和炒房客。


土地招拍挂机制肯定是要拉高土地价格的,地方政府一向乐此不疲。而这次稳地价当头,则意味着除了一线城市,将会有更多的城市加入到限地价的行列中。


用「限地价,竞房价」的方式倒逼开发商竞拍,参与长效机制建立,这个是非常有效的。



B


现在我们再以「坚决问责」为大背景来看第一段的内容,其中有两句话比较重要。


1.加强舆论引导和预期管理

2.抓紧调整住房和用地供应结构


1.加强舆论引导和预期管理


在楼市,预期是影响房价最重要的一个因素。如果大家相信房价会涨,纵使你再怎么调控都无济于事。刚需也会转身变为炒房客拼了命买房。


如果预期打碎,所有人相信房价会跌,你把刚需拉到售楼处,也别想从他裤兜里掏出一个镚子儿。


那么可能就有人想问了,这个预期看不到摸不透,怎么管理?


其实很简单,就是管住媒体的嘴巴。


前段时间,有某大V发文说厦门房价腰斩,均价跌了1万,引起网友疯狂转载,所有人开心叫好,传染到全国,购房者预期被严重影响。


当然,子木至始至终也不看好厦门,但感觉这件事情很可悲!因为没有人去真正的探寻事实。厦门房价泡沫是高,也是处于阴跌挤泡沫阶段,但不至于腰斩,不至于普跌1万。




市场下行,必将出清劣质产品。那么不抗跌的非地段楼盘会及早的暴露在大众视野里,那么用这些现象去以偏概全不觉得可笑吗?


甚至还把新楼盘因限价「被动下调」同理于新楼盘大幅「主动下跌」,这种玩法只能为其双击666了。


所以,所谓加强舆论引导和预期管理就是,媒体声音必须符合调控基调,唱涨的一律请去喝茶,唱跌的一律供上神坛。


媒体的声音变了,大众听到的声音也就变了。预期改变只是分分钟的事情。


2,抓紧调整住房和用地供应结构


什么叫供应结构?这个我之前也讲过。就是有钱人去住商品房,没钱的大学生住人才房,穷人住保障房。这是要学新加坡房地产模式。


可惜的是,新加坡人家是一开始就把供应结构的底子打好了,商品房占少数,市场有绝对的保障体制。


而中国98年房改之后,商品房几乎占了市场的全部。尤其是一线城市的土地供应,大部分以商品房为主且发育成熟,那么未来保障房供应大部分都「偏离了本质」。


一是保障房供应所得到的土地肯定是相对偏远的地区;二是保障房所提供的供应量远远满足不了市场的需求量。


所以一线城市是不可能靠提高保障房供给量去实现长效机制的。而二线城市虽有这个土地基础,但是否有发展保障房的动机,这个有待考量,毕竟对于地方来讲这是不赚钱的生意。


所以,未来长效机制还在于房地产税。


如果房地产税所得来的收益大于土地出让金模式,那么长效机制一定能确立,反之则很难施行。


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